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原创II夫妻一方擅自出售共有房屋的处理
浏览量:334  上传更新:2019-06-26
夫妻一方擅自出售共有房屋的处理,主要涉及三个法律关系,即表见代理、善意取得、家事代理。严格来说,家代理不应当成为独立的一种法律关系,因为家事代理是表见代理的一种表现形式。因为本篇小文是探讨夫妻出售共有房屋事宜,所以我们暂且将家事代理作为与表见代理、善意取得并列的法律关系进行探讨。不同法律关系的认定会导致适用不同法律规定并产生不同的法律后果。下面我们看审判实践中是如何解决此类纠纷的。

案例一、深圳中院实际案例

曹某与李某系夫妻关系,共同共有一套房产,每人各50%的产权。曹某在中介公司的帮助下与江某(买方)签订了房屋买卖合同,因签约之时李某在外地,不能亲自前来签署合同,合同约定曹某已经告知李某,李某同意遵守买卖合同的约定。后曹某以李某不同意出售该房产拒绝履行与江某之间的合同。并且将涉案房屋另行出售给案外人并完成了过户。江某起诉到法院请求双倍返还定金,赔偿损失。

法院认定曹某代为李某出售其50%产权的行为超越了家事代理权的范围,系无权代理行为,故该买卖合同属于效力待定合同。李某不追认曹某代签合同的行为,故买卖合同应为无效合同,自始不发生效力。在缔约过失责任问题上,法院认定双方都有过错。判决曹某返还定金,并赔偿损失。

案例二、上海中院实际案例

梁先生与王女士系夫妻关系,与王女士的父亲三人共有一套房产。三位共有人与费先生、费女士通过中介公司居间介绍签订了房屋买卖合同。合同签订落款处,合同签署时,提供了三位共有人的身份证原件和复印件。王女士代梁先生签了名,梁先生没有到场。后梁先生以涉案房屋买卖合同并非其亲笔签署,诉至人民法院要求判令房屋买卖合同无效。费先生、费女士提出反诉要求继续履行合同。

法院认为王女士和王先生的行为构成表见代理,房屋买卖合同有效,对双方均有约束力。判决卖方继续履行合同。

案例三、浙江省湖州市中级人民法院真实案例

叶甲和王乙系夫妻关系,两人共有一套房产,该房产系拆迁安置房。田甲与叶甲签订房产买卖协议,将涉案房产出售给田甲。田甲支付大部分款项后叶甲将涉案房产交付给田甲。但是房产一直没有过户。田甲起诉叶甲、叶乙请求办理房产过户手续。叶甲以叶乙没有在合同上签字为由要求确认合同无效。

法院认定,叶甲具有家事代理权,从而认定房屋买卖有效。

案例四:深圳中院真实案例

葛某与宋某系夫妻关系,两人共有一套房产,登记在葛某名下,两人没有任何纠纷。在中介公司提供的居间服务下,葛某与韦某签订了房屋买卖合同,将该房屋以市场价出售给宋某,但是合同签订时葛某出差在外,所以宋某以葛某的名义在合同上签字。后葛某不履行该房屋买卖合同,韦某起诉至法院要求葛某退还购房定金,赔偿损失。

法院认为宋某的代理行为没有获得葛某的追认,所以该房屋买卖合同无效。葛某只需退换购房定金,违约金没有得到支持。


我们看到,上述四个案例,因为法院认定的法律关系不同,导致的裁判的结果也大不相同。那么,在我们遇到夫妻一方擅自与第三方签署房屋买卖合同而引起纠纷时如何处理呢?笔者认为,我们至少需要考虑如下问题:

 一、房屋买卖合同的有效性

不管房屋登记在哪一方名下或者登记在双方名下,不管签字方是不是房产证上登记的产权人,那么该房屋买卖合同已经签订,要么是效力待定合同,要么是有效合同。如果认定合同有效,那么提起诉讼一方可以要求继续履行合同,也可以要求追究违约方的违约责任。如果是效力待定合同,那么我们就要考虑是否符合表见代理或者家事代理以及善意取得的规定。

二、表见代理

表见代理是指行为虽无代理权,但善意相对人客观上有充分的理由相信行为人有代理权,而与其为民事行为,该民事行为的后果直接由本人承担的一项民事法律制度。表见代理是从债权法的角度保护善意第三人的利益。见合同法第四十九条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同,相对人有理由相信行为人没有代理权的,该代理行为有效。也就是说,客观上有使相对人对于代理权存在与否陷于错误认识的客观情形,既可成立表见代理,具体表现有二,一是客观上具有使相对人相信无权代理人具有代理权的情况,二是相对人善意且无过错 所以夫妻一方以另一方的名义处理另一方名下的财产时,如果善意的第三人有理由相信该夫妻一方有代理权时,那么应当认定善意第三人与夫妻一方的房屋买卖合同有效。

三、家事代理

家事代理权,又称日常事务代理权、日常家事代理权,是指夫妻一方因家庭日常事务而与第三人为一定法律行为时,享有代理配偶他方的权利。具体而言,夫妻一方代表夫妻双方所为的一定行为,视为夫妻共同意思表示,对夫妻双方产生法律约束力,夫妻双方对该行为承担共同连带责任。

我国家事代理制度规定于婚姻法司法解释(一)第十七条,婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据该条的规定,因房屋价值一般较大,不应包含于日常生活需要的范围内,房屋买卖也不应适用家事代理制度。在缺少必要的书面授权形式要件时,夫妻一方对于共有房屋的处分不能直接适用家事代理权,但是,可以考虑参照“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”也即表见代理的规定。

四、善意取得

物权法第一百零六条规定:无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人……。婚姻法解释(三)将婚姻法与物权法予以衔接,其第十一条规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。所以,在夫妻一方以自己的名义出卖共有房屋时,应审查是否符合善意取得制度的规定。

司法实践中,一般认为无权处分人转让不动产,受让人善意取得不动产应当符合以下三个条件:一是受让人受让不动产时是善意,二是受让人以合理价格受让不动产,三是转让不动产依法应当登记的已经登记。

五、深圳中院的审判实践

 深圳的房地产交易非常频繁,再加上近几年深圳的房价的年年飙升,月月涨不停,所以,算了,那么就有可能以配偶方不同意出售为由拒绝履行合同。从目前的司法实践看,深圳中院的判决比较倾向于保护配偶方的利益。比如案例一,夫妻各占50% 的比例,夫妻一方代另一方在合同上签字,并明确其获得其配偶的授权,我认为,作为购买一方,完全有理由相信签字一方有代理权,可以适用表见代理的规定判决合同有效,但是深圳中院认定合同无效。那么认定合同无效的情况下,对买受人利益的保护是不利的,有违诚实信用原则。

所以作为买方,在签署房屋买卖合同时,一定要注意要求真正的房产权利人在房地产买卖合同上签字。